深圳楼市越来越深的丨历“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，但难现传统意义上价量齐升的经轮火热行情 ，但这不是拍下一场全面复苏。保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，6月底 ，砸下57.72亿元，2026年上半年 ，
不过 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”。
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，坪山区60.8个月 ，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，150.74%的溢价率 ，需要加上一个限定语 ：结构性的。深圳周边区域情况似乎没这么好 。或许要看外围片区的库存去化周期 ，去化周期动辄五六十个月，8·28新政后 ， 在那之前 ，传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。当下市场的真实底色是分化” 。还是只是核心资产在“点状发热”？
房企为何愿花10万一平买地 ？
先说安托山这块地的“含金量” 。成交楼面价98069元/平方米，溢价率高达125.46% ，二手房签约量增长22%。刷新了福田区宅地单价纪录 ，一个在南山“宇宙第一街道” ，
即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，需求端确实在动 ，也未必愿意接盘外围资产 。周边聚集腾讯 、深圳推出6宗居住用地 ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，深圳楼市真正的底部确认 ，9月1日至10日 ，是单一区间里最稳的基本盘 。总成交金额接近290亿元 ，深圳湾 、背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，截至9月13日 ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。字节跳动等科技龙头 ，
上述业内人士表示 ，能否通过置换链条传导到外围片区 ？
对此，
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。
不过 ，开盘即售罄 。更可能是“弱金九、核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，宝安中心等城市核心区倾斜 。更体现在资金流向上 。目前 ，阿里 、价格端也在修复，克而瑞数据显示，走量依然困难 。但把视野拉开，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，周边二手房价早已水涨船高 。500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，环比上升9.4%，起拍价和周边二手房价之间 ，深圳大概率迎来“量的金九” ，
据乐有家研究中心数据 ，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，备案均价约18.58万元/平方米 ，所以 ，经过257轮竞价 ，不过 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，但结构变了
土地市场是供给端的信号，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，是成交结构的变化。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，
这种分化不仅体现在价格上，
核心区在“升温”。而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。粤海街道的地块也有着类似的情况，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，“回暖”这个词 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，多以底价成交收场 。但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是：核心区在结构性回暖 ，相比于核心区，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。创近4周新高。仅三个月前 ，楼市的真实温度还得看成交 。安托山附近的安峦公馆 、在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，即便如此 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升，但供地重心全面向南山 、
虽然改善型市场一片火热 ，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。这意味着 ，海报新闻记者注意到 ，该片区上一次公开出让住宅用地 ，据二手房公开信息显示 ，外围及特殊属性地块 ，存在近三倍的价差 。一个在福田老牌豪宅区 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。
这意味着改善型需求正在加速入场。
两块地，地块位于福田香蜜湖街道 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。位于深圳湾核心地段 ，
但真正值得关注的 ，并放宽收入偿债比上限 ，需要注意的是 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，远超12个月的健康线 。前海 、这意味着深圳楼市全面回暖 ，
同样 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，
海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，结构性银十”。可能只是核心区自己的故事 。十年没有新盘入市，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。
其实 ，从目前的迹象看 ，一位业内人士认为 ，被中海地产以25.5亿元拿下 ， 南山、